Estamos no fim do ciclo de alta da Selic e os investimentos em renda variável deram uma esfriada com a atração atual sendo a renda fixa, mas esse quadro tende a se reverter assim que começar um novo ciclo de queda da SELIC. Isso deixa o investidor de olho nas oportunidades que surgem na bolsa. O problema é que na hora de escolher os investimentos muitos olham apenas o rendimento pago (D/Y) como forma de comparar ativos, sejam eles FIIs ou ações, e muitas vezes essa comparação pode ocultar boas oportunidades de investimento.
Vou aprofundar a análise de lucro e distribuição de proventos das empresas e FIIs. Isso já pode dar um pouco mais de segurança na escolha e rendimento dos investimentos.
Mas então, será que podemos comparar o rendimento de FIIs com ações diretamente?
A resposta é não, e mesmo comparações entre ações também não dá. Para melhorar um pouco a situação vou adicionar algumas variáveis a mais para se levar em conta. Vale dizer que essa ainda é uma abordagem superficial e que a decisão final deve ser mais criteriosa.
Mas primeiro, algumas definições que vou utilizar:
1– O FIIs são obrigados a distribuir 95% da renda apurada semestralmente, como eles basicamente rentabilizam em aluguéis, eles conseguem manter um pagamento quase constante todo mês. Normalmente possuem poucas ocorrências de efeitos não recorrentes, que modificam o valor do pagamento. Assim, o valor distribuído já é a renda bruta que usaremos para comparar com os outros investimentos. Simples né!? Só que não. Ainda é preciso diferenciar os FIIs de tijolo dos FIIs de papéis.
1.1– FIIs de tijolo tem uma correção dos rendimentos baseada nos reajustes dos aluguéis, podemos considerar aqui o IGPM.
1.2-Fiis de papeis não tem expectativa de crescimento nos pagamentos pois eles normalmente são um aglomerado de empréstimos imobiliários ou de outros FIIs que podem ter regras variadas.
2-Dividendo/Ação: é o quanto a empresa paga para o acionista por ação. A sigla em inglês para esse indicador é o D/Y (dividend/yield).
3-ROE (Return on Equity): é retorno sobre patrimônio líquido. É o valor que a empresa lucra dividido pelo patrimonio líquido. A parte do lucro que a empresa não distribui é reaplicada na própria empresa, e o retorno dessa reaplicação pode ser estimado pelo ROE. Por exemplo: uma empresa com 20% de ROE e patrimonio de R$500,00 tem lucro de R$100,00. Se ela incorporar todo o lucro no seu patrimonio, no próximo período ela terá um patrimonio de R$600,00 e assim seu lucro, diante de 20% de ROE, será de R$120,00.
4-Payout : é o valor que do lucro que é distribuído ao acionista dividido pelo valor total do lucro. Assim um payout de 50% significa que metade ela pagou aos acionistas e metade ela guardou para reinvestir nela mesma.
Pronto, agora podemos voltar e estimar o quanto é possivel a empresa ou FII gerar de valor ao acionista, veja o exemplo de um banco XXAS3 versus um FII de tijolo YYLG11, os dois com d/y de 10%:
XXAS3 – lucro/ação : 10,00 // payout: 40% // ROE: 15% (média dos ultimos 10 anos) // Preço ação: 40,00
Nesse exemplo de XXAS3, do lucro de 10 reais, o dividendo distribuído é de 4,00 (D/Y = 10%) e 6,00 ficam no banco como reinvestimento. Como o ROE é de 15% então os 6,00 reais de lucro que ficaram na empresa devem retornar no próximo período como um acréscimo no lucro, nesse caso de 6,00*15%= 0,90 centavos. Assim, o lucro por ação estimado do proximo período é de 10,00 + 10,00*60%*15% = 10,90. Esse valor representa um aumento de 9% no lucro. Essa proporção sem mantem no dividendo que ficara em 4,36 (9% de aumento).
Note que a inflação não pode ser adicionada pois não há a garantia de correção do lucro por esse indicador. Entretanto há a tendência de que a empresa ajuste seus preços e no longo prazo o lucro tambem cresça com a inflação. Essa é uma avaliação que deve ser aprofundada posteriormente pois depende de cada empresa.
Pelo lado do Fii a coisa é mais direta, os FII de tijolo são corrigidos, no longo prazo, pelo IGPM e tem pouco potencial de crescimento sem que os acionistas injetem mais dinheiro. Valorar esse potencial de crescimento exige análise dos ativos do fundo ou encontrar alguma média do mercado que, no momento, eu não conheço.
O IGMP médio dos ultimos 10 anos ficou proximo de 8% e, nesse cenário, eu iria escolher para estudar a ação XXAS3. Mas essa comparação está longe de resolvida. Os FII têm volatilidade muito menor então tem que ter estômago para aguentar as baixas do mercado. Como eu disse, essa é uma análise que no máximo pode ser utilizada como filtro entra várias empresas e fundos.
O objetivo foi mostrar que o D/Y não considera todo o retorno que temos na ação e no FII. O crescimento de 9% no lucro e a valorização dos imóveis não caem na conta do D/Y.